Erfpacht is een begrip dat veel mensen tegenkomen als ze een huis willen kopen, maar dat lang niet iedereen begrijpt. Je koopt dan wel een woning, maar de grond waarop die woning staat is niet van jou. De grond blijft eigendom van een andere partij, zoals een gemeente, een particulier of een stichting. Jij betaalt voor het recht om die grond te gebruiken. Dat klinkt misschien vreemd, maar het is in Nederland heel gewoon. Zeker in steden zoals Amsterdam is het een veel voorkomende constructie.
Hoe de erfpachtcanon werkt
Voor het gebruik van de grond betaal je een vergoeding, de zogenoemde canon. Dit is een bedrag dat je jaarlijks of maandelijks aan de grondeigenaar betaalt. De hoogte van de canon hangt af van de waarde van de grond en de afspraken in het erfpachtcontract. In dat contract staat ook hoe lang de erfpachtperiode duurt en wanneer de canon opnieuw wordt berekend. Op het moment van herberekening kan het bedrag flink stijgen, zeker als de grondwaarde in de tussentijd is toegenomen. Dat is iets waar veel kopers van erfpachtwoningen mee te maken krijgen. In Amsterdam zijn er bijvoorbeeld mensen die na een herziening plotseling veel meer moesten betalen dan ze gewend waren.
Afkopen van de canon
Je hoeft de canon niet altijd jaar na jaar te blijven betalen. In veel gevallen is het mogelijk om de canon af te kopen. Je betaalt dan eenmalig een bedrag aan de grondeigenaar en bent daarna verlost van de jaarlijkse vergoeding. Dit kan financieel aantrekkelijk zijn, zeker als je verwacht dat de grondwaarde sterk stijgt. Of afkopen verstandig is, hangt sterk af van het afkoopbedrag en je persoonlijke situatie. Soms is het ook mogelijk om de canon voor een bepaalde periode af te kopen, zodat je niet voor altijd vastzit aan één keuze. De kosten voor het afkopen van de canon zijn onder bepaalde voorwaarden aftrekbaar van de belasting, wat het aantrekkelijker kan maken.
Erfpacht en het afsluiten van een hypotheek
Veel mensen vragen zich af of ze met een erfpachtwoning een hypotheek kunnen afsluiten. Dat kan, maar geldverstrekkers stellen hier wel eisen aan. Zo moet de resterende looptijd van het erfpachtrecht lang genoeg zijn. Een bank wil zekerheid dat je de woning kunt blijven bewonen zolang de hypotheek loopt. Als de erfpachtperiode bijna afloopt, kan het lastig worden om financiering te krijgen. Eeuwigdurende erfpacht, waarbij het recht nooit eindigt, geeft banken meer zekerheid en maakt het makkelijker om een lening te krijgen. Gemeente Amsterdam stapte in 2017 over op eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe gevallen, mede om woningkopers meer zekerheid te bieden.
Waar je op moet letten bij een erfpachtwoning
Wie een woning op erfpachtgrond wil kopen, doet er goed aan om het erfpachtcontract goed door te lezen, bij voorkeur samen met een adviseur. Belangrijke punten zijn de duur van het recht, de hoogte en de aanpassing van de canon, en de voorwaarden rond afkoop. Sommige erfpachtcontracten bevatten ook bepalingen over wat je wel en niet mag doen met de woning, zoals verbouwen of verhuren. De prijs van een erfpachtwoning ligt soms lager dan die van een vergelijkbare woning op eigen grond, maar dat betekent niet automatisch dat het goedkoper uitvalt. De canon die je betaalt over de jaren telt namelijk ook mee in de totale woonlasten. Een eerlijk vergelijk vraagt om een volledig beeld van alle kosten.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen erfpacht en eigen grond?
Bij een woning op eigen grond bezit je zowel het huis als de grond. Bij een erfpachtwoning bezit je alleen het huis. De grond blijft van een andere eigenaar, zoals een gemeente of particulier. Je betaalt daarvoor een jaarlijkse vergoeding, de canon.
Kan de erfpachtcanon stijgen?
Ja, de canon kan stijgen. In het erfpachtcontract staat wanneer de canon opnieuw wordt berekend. Dat gebeurt vaak aan het einde van een tijdvak, soms na tientallen jaren. Als de grondwaarde dan is gestegen, stijgt de canon ook. Soms fors.
Is de erfpachtcanon aftrekbaar van de belasting?
De jaarlijkse canon is aftrekbaar van de belasting, vergelijkbaar met hypotheekrente. Dit geldt als de woning je hoofdverblijf is. De kosten voor het afkopen van de canon zijn onder bepaalde voorwaarden ook (deels) aftrekbaar.
Wat is eeuwigdurende erfpacht?
Bij eeuwigdurende erfpacht loopt het recht om de grond te gebruiken nooit af. Je hoeft dus niet te vrezen dat je na een bepaalde periode weg moet. Dit geeft zekerheid aan zowel de bewoner als aan geldverstrekkers die een hypotheek verstrekken op de woning.
Is een huis op erfpachtgrond minder waard?
Een erfpachtwoning heeft soms een lagere aankoopprijs dan een vergelijkbare woning op eigen grond. Maar de jaarlijkse canon verhoogt je woonlasten. Of de totale kosten lager of hoger uitvallen, hangt af van de hoogte van de canon, de mogelijkheid tot afkoop en de looptijd van het contract.
